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Le blog politique de Jacques Heurtault. Propositions audacieuses. Invitation au débat.

L'emphyteose modernisée : une solution pour faire échec à la spéculation foncière?

29 Mai 2013, 10:30am

Publié par Jacques Heurtault

Que constatons nous dans un grand nombre d'agglomérations (pour ne pas dire la plupart)? Une réalité toute simple, tellement simple qu'elle semble insoluble : même les familles aisées ont les plus grandes difficultés à se loger ...

C'est un lieu commun que de le dire.

 

Je prends ma situation personnelle. Je suis l'heureux propriétaire d'une maison sise à Nogent sur Marne dont la valeur estimée est, approximativement, de 900.000 euros. Je n'ai donc pas le problème de devoir, coûte que coûte, me loger.

 

Cependant j'ai conscience que ce n'est pas, très loin s'en faut, le cas de tout le monde!

 

Supposons que je veuille acquérir ce bien immobilier pour pouvoir me loger et que, oh miracle!, je puisse emprunter la totalité de la somme nécessaire au taux - mirifique - de zéro % sur 30 ans ... Il me faudrait cependant verser, chaque mois, la somme de 2.500 euros! Sans compter, bien évidemment, les charges d'occupation du bien telles l'eau, le gaz, l'électricité, la taxe d'habitation et la taxe foncière auxquels il faut ajouter l'entretien normal du batiment. Cet ensemble représenterait au moins les 2/3 de nos revenus ... C'est à dire une charge intolérable!

 

Supposons que je sois soumis aux mêmes contraintes que la plupart des jeunes couples ayant deux enfants à élever et que le banquier soit moins "compréhensif" (ce qui est toujours le cas!) ... Il nous faudrait des revenus de l'ordre de 15.000 euros par mois pour faire face dans des conditions normales de train de vie, c'est à dire sans excès particulier. Je ne connais pas beaucoup de gens dont les revenus du foyer atteignent un tel niveau ... Je crois bien que je n'en connais même aucun ... Que voulez-vous : on a les fréquentations que l'on peut!

 

Bien évidemment, j'ai conscience qu'on n'est pas obligé de commencer son programme d'acquisition foncière par une maison de 170 m2 de plancher sise dans une banlieue plutôt "bien" (sans être toutefois Neuilly sur Seine ...). Soit!

 

Quelle est la cause de cette situation? S'agit-il des revenus qui sont trop faibles? Evidemment non! Nous sommes très vraisemblablement dans de deuxième décile, c'est à dire dans les 20% de la population dont les revenus sont les plus élevés. Peut-être même dans le premier ... (10%).

S'agit-il du coût devenu excessif de la construction proprement dite (hors coût d'acquisition du terrain)? Pas davantage ... Celui-ci oscille entre 1.500 et 2.000 euros le m2 de plancher, soit, pour ma maison, environ 300.000 euros. Ce n'est certes pas "rien" mais cela reste accessible, surtout si on réduit ses prétentions à 100 m2 au lieu des 170 m2 actuels.

Il s'agit, vous l'aurez compris, du coût d'acquisition du foncier, c'est à dire du terrain qui ne fait pourtant que (environ) 320 m2. Il se situerait aux environs de 2.000 euros le m2!

2.000 euros pour pouvoir planter un pied de rhubarbe! Ca fait cher le pot de confiture ...

 

Vient alors une question ... simple à poser mais moins simple à résoudre!

 

"COMMENT SORTIR DE CETTE IMPASSE?"

 

Et si on pouvait devenir propriétaire de la construction sans être propriétaire du terrain? Cela ferait diminuer considérablement le prix d'acquisition de ladite construction, il faut en convenir...

 

Bien évidemment, on va m'objecter que c'est le propriétaire du terrain qui est aussi propriétaire des objets qui sont dessus, au moins putativement (c'est à dire sans qu'il ait besoin de prouver que ces objets lui appartiennent) ...

 

Et pourquoi donc en est-il ainsi?

 

La raison en est toute simple : c'est écrit dans la loi!

 

Et alors?

 

Il est aussi écrit dans la loi que le propriétaire d'un terrain N'EST PAS PROPRIETAIRE du sous-sol ... Si vous avez un filon de roches aurifères à 10 mètres de profondeur dans votre jardin, vous n'avez aucun droit pour prétendre que ce gisement vous appartient. Et tout le monde trouve ça normal; personne ne trouve rien à y redire.

 

J'en sens déjà certains qui me voient venir ..."Collectiviste! Vous voulez nationaliser tous les biens immobiliers sans même songer à indemniser les légitimes propriétaires! C'est scandaleux ..."

 

Non, non! Il s'agit de faire en sorte que les gens de condition moyenne voire modeste puissent devenir propriétaire de leur logement car ce "statut" est rassurant. C'est grâce à cela que les gens ont le sentiment d'être chez eux sans que personne ne puisse venir les en déloger sans leur consentement.

Pour cela, il faut que le coût d'acquisition d'un bien foncier destiné à l'habitation principale soit raisonnablement accessible au plus grand nombre.

 

Un des moyens d'y parvenir consisterait à ce que la puissance publique conserve la maitrise totale du foncier et qu'elle puisse en "déléguer" l'usage pour une longue durée au propriétaire du bati construit dessus.

 

POUR CELA, IL FAUT EN PASSER PAR UN BAIL "EMPHYTEOTIQUE" (grosso modo un bail de très longue durée assorti d'une clause de mise en valeur du foncier par "l'emphyteote", c'est à dire le bénéficiaire du bail).

 

Oui, mais! Pour passer de l'état actuel à l'état futur souhaité (à supposer que le souhait soit valide!), il faut que la propriété du foncier passe de l'actuel propriétaire ("usus", "fructus" et, surtout, "abusus") à la puissance publique (pour "l'abusus"), cette dernière donnant à bail  "l'usus" et le "fructus" ...

 

C'est bien compliqué tout ça, hein?

 

Pas tant que ça, finalement ...

 

Revenons à quelques définitions  essentielles.

1. Usus.

C'est le pouvoir que l'on a d'utiliser un bien, de s'en servir. Les juriste disent "en jouir" ... Qu'avaient-ils dans la tête en choisissant ce mot?

2. Fructus.

C'est le pouvoir que l'on a d'utiliser les fruits produits par le bien ou grâce au bien. Par exemple, les fruits d'un arbre ... Les fruits sont à vous mais pas l'arbre qui les produit que vous n'avez donc pas le droit d'abattre (sauf s'il devient dangereux, auquel cas le bois issu de son abattage ne vous revient pas).

3. Abusus.

C'est le "au delà (ab ...) de l'usus". C'est de droit de se déposséder du bien, notamment de le vendre c'est à dire de s'en séparer définitivement.

 

En français, on parle de la "nue-propriété" et de "l'usufruit" (contraction de "usus" et de "fructus").

C'est "buvable" ... mais c'est la même chose!

 

Peut-on concevoir un cadre juridique qui permette à la puissance publique de  se porter acquéreur de l'abusus d'un terrain, (hors usus et fructus) tout en laissant l'abusus du bâti ainsi que l'usus et le fructus du même bâti à l'ancien propriétaire?

 

POURQUOI PAS?

 

En matière de droit, tout, absolument tout, est possible ... A deux conditions, ESSENTIELLES ...

- celui qui se voit réduit dans ses droits doit recevoir une compensation (la ré-compense, c'est à dire la "compensation en retour").

- la nouvelle construction juridique doit rester GLOBALEMENT COHERENTE ...

Autrement dit, une modification (très!) substantielle de la règle en vigueur ne sera non seulement pas acceptée par les personnes concernées si elles ont le sentiment d'y perdre mais encore pas viable si elle provoque des conflits - fussent-ils simplement juridiques, c'est à dire, au final, judiciaires - à répétition aboutissant à une situation d'insécurité juridique dont la conséquence la plus immédiate sera la paralysie des initiatives.

 

Pour éviter ces deux graves inconvénients, il faut procéder avec "ordre et méthode".

1. Avoir les idées claires sur l'objectif que l'on veut atteindre.

2. Moderniser le cadre juridique ancien qui est (presque) tombé en désuétude sans le mettre en application tout de suite. Cet aspect-là est TRES important.

3. Laisser reposer la pâte avant de reprendre le travail de la mise en oeuvre des divers ingrédients.

 

AUTREMENT DIT, ÊTRE AUDACIEUX (c'est assez facile) TOUT EN RESTANT PONDERE (c'est plus difficile!) et, surtout, ne pas être pressé ... LAISSER DU TEMPS AU TEMPS!

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Loubomyr 30/05/2013 13:37


Il faut bien noter que comme illustration à votre démonstration, vous avez pris le cas d'un bien immobilier bien particulier : maison individuelle en banlieue parisienne. Ce qui pouvait
constituer un rève dans les années 1960/70 vire maintenant au cauchemar, et ce à plus d'un titre :


- Finances familiales comme le démontre le début de votre texte.


- Pression immobilière forcenée avec extension des zones péri urbaines au détriment de zones agricoles ou vivirères.


- Ecologique avec le gaspillage énergétique par rapport au partage possible en immobilier collectif et aussi avec le développement nécessaire des transports entre pavillon de banlieue et lieu de
travail.


- Politique et social avec la constitution de zones pavillonaires ou personne ne se connait mais où tout le monde gueule contre la tondeuse à gazon du voisin.


Sociologique : le propriétaire individuel se vit de plus en plus comme assiégé au milieu d'un flot d'adversités et de dangers.


Bref, en ce qui me concerne, entre être et avoir d'une part et collectif et individuel d'autre part, j'ai choisi .............

Jacques Heurtault 30/05/2013 14:13



J'ai sutout voulu parler de quelque chose que je connaissais bien.


Aujourd'hui, sans avoir rien fait de particulier, je ne pourrai plus devenir le propriétaire de cette maison car je n'en ai pas les moyens (et même n'en aurais jamais eu les moyens du fait de
l'incroyable renchérissement des prix).



GM 30/05/2013 09:55


Et si vous vendiez -à chaque candidat à l'achat- les logements loués par l'Etat, les communes, les départements, les régions, les organismes collecteurs du 1 % de cotisation à l'effort à la
construction, même moyennant un large abattement couverts par les loyers encaissés préalablement, comme l'a proposé Thatcher à son époque, le tout pour réinvestir dans la constructions de
logements neufs sur les terrains de ces organismes-là, ne pensez-vous pas vraiment qu'on réglerait plus facilement notre "pénurie" entretenue par les autorités, qui enfle les prix à l'accession ?


 


C'est bien ce qui nous oppose effectivement : Vous êtes pour des solutions dont on sait, vous le premier le dites vous-même, qui "ne marche pas".


C'est d'ailleurs le constat historique que vous faites.


C'est d'ailleurs là que j'en rigole encore de ... "votre audace" !


Alors que ce faisant vous tournez le dos à d'autres qui "ont marché".


En tout cas, 30 % de la population anglaise s'est ainsi retrouvée "chez elle" et propriétaire à cette époque-là.


Et les villes se sont étendues et les jeunes ont pu être logés décemment...


 

Jacques Heurtault 30/05/2013 14:10



Il n'est pas interdit de mettre en oeuvre de nombreux autres moyens ... Ma proposition n'est qu'une proposition parmi d'autres! Elle a, au moins, le mérite d'avoir été formulée ... Avant d'en
arriver là, j'ai cogité  du mieux que j'ai pu!


De la discussion jaillit la lumière ...



GM 30/05/2013 08:11


Celui que vous proposez n'est valable que pour 30 ans.


Sauf à être une personne physique...


Ou a changer totalement le code civil.


Sauf à reprendre le mécanisme de la copropriété des tréfonds..


Donc parfaitement opérationnel sur le plan juridique : Pas besoin de vos "propostiions audacieuses" qui réinvente "l'eau tiède".


 


Et si ça ne se développe pas, c'est que "Bu-bush" a montré à la terre entière que c'est dangereux.


"Subprime", puis "crise de la dette" et on attend encore le "big-crunsh" qui devrait suivre.


Heureusement, nos banquiers-mondiaux renoncent parfois à générer des crises nouvelles, pas vraiment ce que vous proposez, d'ailleurs : Eux, ils apprennent de leur passé au fil du temps et de
leurs erreurs.


La preuve, ils viennent d'encaisser un "présage d'Hidenburg" sans la moindre trace d'effondrement !


Et ça s'est passé lors de la séance de vendredi dernier : Il n'y a vraiment que le Nikkei qui s'est pris un "gros flop" dans les gencives.


C'est dire si "les marchés" ont quand même plus de "sagesse" que vous !

Jacques Heurtault 30/05/2013 09:32



Voilà bien ce qui nous différencie voire nous oppose ...


Je constate que les possibilités offertes par la législation actuelle ne sont pas exploitées. Il faut le croire puisque les prix de l'immobilier ne cessent de croitre à des niveaux insupportables
mêmes pour les "modérément" riches.


Vous me répondez qu'il ne faut toucher à rien et que "c'est bien comme c'est" ...


Je maintiens que, pour faire baisser le prix du foncier (c'est ma préoccupation dans cet article), le plus simple, c'est de le faire sortir du marché en le plaçant, en quelque sorte, sous tutelle
administrative de l'Etat qui en conserverait, dans tous les cas, la nue-propriété aménagée. J'ai conscience que pour passer de l'état actuel à l'état que je souhaite, il faut trouver le chemin
... Pour l'instant, je n'ai que la volonté, ce qui n'est pas suffisant.



GM 29/05/2013 19:44


Parce que...


Mais vous ne lisez pas : je l'ai dit dans mon commentaire précédent, n'est-ce pas ?

Jacques Heurtault 29/05/2013 19:50



Mais si, je vous lis!


Par contre, je constate que nous ne sommes pas d'accord sur la philosophie de l'action ...


A quoi servent des dispositifs juridiquement opérationnels si on ne s'en sert pas?



GM 29/05/2013 16:18


Parfois, vos posts de "ministre de la parole" m'agacent.


Parfois, et c'est le cas cette fois-ci, ils me font marrer !


 


Où l'art de réinventer l'eau-tiède, c'est assez désopilant.


L'emphytéose a justement été inventée pour ces raisons. Et de façon très ancienne, puisque les premiers à en user ont été les congrégations religieuses jusqu'en 1804.


On estime ainsi qu'un bon quart de Paris appartient à des congrégations, propriétaire des terrains (et des tréfonds) mis à disposition par voie d'emphythéose à des "occupants" qui construisent
leurs logements (ou ceux d'autrui).


Depuis 1804 ce n'est plus possible puisqu'une personne morale (y compris l'Etat et ses démembrements, communes, départements, régions, sy,ndicats de communes, etc.) ne peut plus disposer pour
plus de 30 ans de l'usufruit de ses biens (à le céder : le fameux usufruit).


C'est interdit.


 


Alors, ils ont inventé la "copropriété" : Au constructeur la propriété plein et entière du bâti (moyennant finance ou redevance) à la congrégation la propriété du fonds et du tréfonds.


Ce qui donne des assemblée générales de copropriétaires assez comiques avec jeu de pouvoirs et Cie.


 


En bref, votre proposition audacieuse, elle existe, et c'est même comme ça que "Bord-l'eau" comptait faire des maisons à 10 €/jour en introduisant l'hypthèque foncière sur le modèle américain.


Et puis la crise des "subprimes" est passée par-là, et tout le monde a renoncer à "précariser" des millions de personnes soi-disant prête à bénéficier du dispositif, sans compter les banquiers
déjà fragile, tellement c'est extrêment dangereux.


D'ailleurs la planète persiste à en souffrir encore...


 


Bien à vous et merci pour la "grosse rigolade" !


Ca fait du bien : Je reviendrai !

Jacques Heurtault 29/05/2013 19:32



Sauf que on constate que ce dispositif n'est pas utilisé par les pouvoirs publics ...!


Pourquoi?


Il n' y a pas d'effet sans cause ...


Et, là, on est, à très humble avis, au coeur de LA POLITIQUE!


Ce blog est un blog politique, pas un blog de technique juridique (que je ne saurais pas gérer de toutes les façons ...)!